<테마 별 미국 부동산 상식 ①>미국 캘리포니아주의 한인 커뮤니티 LA 지역소개와 부동산 임대에 대한 모든 것

최근 몇 년간 베트남을 포함한 한국과 기타 3국에서 미국 특히 캘리포니아 부동산에 관해서 문의를 하시는 경우가 늘어나고 있습니다. 미국의 관문으로 불리우며 전 세계 최고의 무역항인 Long Beach( 이하 롱비치) 를 필두로 세계의 허브공항인 Los Angeles International Airport (이하 LAX) 그리고 아시안 이민자들이 가장 많이 최초 정착을 하는 곳으로 유명한 캘리포니아 그리고 그중에서 Los Angeles (이하 LA) 중심의 Southern California (이하 남가주) 지역에 관한 관심은 과거부터 있어왔고 최근에는 실질적인 문의와 상담으로 구체적으로 이루어지고 있습니다.

구체적인 문의들의 대부분은 1)미국 내 가능한 공장의 설립이나 미국과의 무역을 위한 사무실 임대 등과 관련된 부동산에 관련된 질문들 그리고 2)동남아 각 곳의 국제학교를 마친 자녀들의 대학이나 그 이상의 유학에 관한 사항들과 3)구체적인 지사의 설립을 포함한 비지니스 창업 관련 건 등으로 나누어 볼수 있습니다.

그중에서 오늘은 간단하게 이곳 남가주 한인사회에 대한 정보를 알려 드리고 가장 많은 질문사항 중의 하나인 각종 임대에 관한 정보를 전해 드리고자 합니다.

전 세계의 한인 이민사회 중 최대 규모를 자랑하는 이곳 남가주 지역의 LA를 중심으로 한 한인 사회는 그 역사가 대략 1960년대부터 시작이 되었습니다. 그중에서도 남가주의 LA 시를 중심으로 서쪽으로는 베버리 힐스 중심의 West LA지역과 동쪽의 downtown 지역을 끼고 가운데에 위치한 한인타운은 그 지역적 중요성과 규모 면에서 왠만한 미국 내 소수민족 커뮤니티 중 으뜸을 차지합니다. 미국의 행정 단위는, 가장 최소의 행정 단위인 city (시)를 중심으로 여러 곳의 시가 모인 County 그리고 그 위의 행정단위인 state (주)가 있으며 50개의 주가 모인 연방정부가 미합중국을 형성하게 됩니다.

현재의 한인타운의 규모는 지속된 인구의 유입과 특히 한국에서의 직접 투자의 증가 등으로 규모와 내실 면에서 성장을 해왔습니다 최근에는 기존의 한인타운 이었던 LA 지역에서 인근의 오렌지 카운티와 (주로 학군이 우수하고 장기적으로 거주를 원하시는 분들이 선호) 외곽 지역인 inland(Riverside와 San Bernardino 카운티 지역포함)으로 확장 중에 있습니다.

이곳 한인타운과 베트남 (오렌지 카운티에는 월남 전후 정착하기 시작한 세계 최대 규모의 베트남 이민 커뮤니티인 “리틀 사이공”이 소재 합니다) 을 포함한 아세안 국가들과의 교류는 주로 의류 관련 사업을 하시는 분들을 중심으로 꾸준히 이어져 오고 있고 기존의 내수와 생산 목적의 중남미 시장과 더불어서 이제는 단순한 생산 기지의 역활을 탈피해서 내수까지도 염두에 둔 한인 업체들의 베트남 시장 등의 진출이 원활해질 전망입니다.

위에서 언급 드렸던 여러 가지 유형의 문의 중 가장 많은 미국 진출 관련된 각종 공장이나 창고의 임대에 관해서 말씀을 드리겠습니다.

미국에서의 임대에서 중요한 몇 가지 사항들은 아래와 같습니다.

첫째, 창고나 공장 등을 임대 하시기 전에 필요한 조건들을 정하시고 이에 대해 알아 보셔야만 합니다. 이러한 조건들에는 일단 용도, 싸이즈 그리고 임대 기간 등에 관한 정보를 총괄하며 해당 지역이나 물건에 정통한 부동산 에이전트를 통해서 하시는 게 좋습니다.

두 번째는, 미국에서는 해당 임대 (이하 리스; 미국에서의 Lease 계약의 정의는 일정 기간을 정해놓고 임대 계약을 맺는 행위를 가리킵니다) 시 리스용 건물의 용도가 임차인(이하 테넌트)의 용도와 일치하는지 건물주와 해당 시청에 문의를 반드시 하셔야만 하며 관련된 퍼밋 등을 취득하셔야 하며 이에 대한 책임은 테넌트에게 있다는 사실을 아셔야만 합니다. 특정 관련된 물품을 취급 시에는 이와 관련된 해당 시나 주 정부 그리고 어떤 경우에는 연방 정부의 인허가 관련 사항이 필요할 수 있음으로 이에 주의하셔야만 합니다.

세 번째는, 테넌트로 apply 하실 경우 미국에서는 해당 테넌트가 리스페이를 지불할 능력이 있는지의 여부를 판단하기 위한 미국 내의 수입 증명 그리고, 미국 내의 신용도 두 가지를 보통 보고 건물주가 리스를 줄지의 여부를 판단을 하게 됩니다.

미국 내에 신용도나 인컴의 증명이 없으시다면, 아무래도 리스 계약 시 여러모로 불리하게 작용을 하게 됩니다. 이에 관련해서 현지인과 비슷한 조건이 가능하시려면 co signer라고 불리우는 일종의 ‘보증인”이 필요 하거나 아니면 보증금 성격의 디파짓(미국에서는 이를 security deposit이라고 해서 보통 리스 기간 중 발생할 수 있는 해당 임대 건물의 파손 등에 대비한 보증금의 성격으로 이해하시면 됩니다) 을 더 하시는 방법이 있습니다(이 보증금은 위치나 여러 가지 조건에 따라서 다르지만 대개 3~4달 임대료에서 어떤 경우 1년이나 그이상의 디파짓을 요구하기도 합니다). 아니면 이에 추가로 개인이나 해당 법인의 공식적인 소개서나 베트남과 가능하시다면 한국 등의 영업 실적 등을 담은 financial statement 등의 자료 그리고 미국 내에 회사를 설립한 후에 법인의 증명과 사업체 명의의 은행계좌에 디파짓된 bank statement (미국에서는 은행 명세서가 매달 발급이 됩니다) 등을 제시해서 리스 협상에 유리하게 이용을 하셔야만 합니다.

그리고, 미국에서의 일하실 수 있는 관련 비자나 영주권 관련 해서는 미국 현지의 변호사와 상의를 하셔서 이민 신분에 관한 변호사나 이민국 진척상황에 관한 편지 등을 첨부하시고 보증인의 방법은 이민 관련 비자 등의 추진과 관련해서 많은 경우가 본인이나 본인의 미국 법인명으로만 진행하시고 관련해서 자금의 입출금까지도 의논을 하셔야만 합니다.

네 번째는, 미국의 리스에는 보통 기본 리스 비용 (basic lease rate)와 더불어 일종의 공동 관리비의 성격인 CAM (common area maintenance) 관련 비용이 추가되며 보통 상가나 공장 그리고 창고 등의 경우에는 NNN 이라고 해서 해당 리스 공간의 보험료, 관리비 그리고 관련 리스 비율에 따른 재산세를 추가 부담하실 수 있다는 점을 아셔야만 합니다. 그리고 리스의 기간은 보통 기본 리스 기간과 더불어 추가로 계약이 가능한 옵션이 있으며 옵션에 대한 행사 여부는 대부분 테넌트에게 있다는 점을 아셔야만 합니다.

다섯 번째는, 각종 공과금 (미국에서는 물과 전기 그리고 가스등을 유틸리티라고 합니다. ) 관련해서 어떠한 사항이 기본 리스비에 포함이 되고 안되는지를 확실히 구분해서 숙지 하셔야만 합니다.
여섯 번째는, 만일 시설 내부에 일정 공사 등이 필요하거나 내부의 구조변경 등이 필요할 경우 건물주의 사전 허가와 더불어 특히 안전 관련 문제에 관해서는, 시나 카운티 등의 사전 승인이 필요함도 아셔야만 합니다.

현재의 남가주 지역의 산업용 부동산의 경우에는 리스할만한 장소가 부족한 편이며 특히 작은 사이즈의 경우 임대료도 더 높고 구하기가 힘든 반면 대규모 면적을 리스 하는 경우 상대적으로 가격을 포함한 조건을 유리하게 가져갈 수 있기 때문에 이점을 참고하셔서 리스 계약을 알아보시고 준비하시는 게 좋을 것 같습니다.

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