베트남 부동산 투자

어느 나라 할 것 없이 개방 초기 성장을 이끄는 것은 건설과 부동산이다. 주거용 오피스 상업용 공장 수요가 몰려들면서 베트남 부동산 경기는 하늘을 찌른다. 하노이나 호치민 등 대도시는 물론이고 공단을 끼고 있는 중소도시와 농촌도 예외가 아니다. 베트남 수도인 하노이와 과거 월남의 수도였던 호치민[옛 사이공]은 50층은 예사이고 80층 이상도 즐비하다. 스카이라인만 보면 어느 나라 수도 못지 않으며, 과거 베트남 지배국가였던 프랑스 파리를 능가한다. 아파트 가격도 평[3.3058m2]당 천만원 이상으로 방 3개, 화장실 2개, 거실로 구성된 30평형대가 우리 돈 3억원을 훌쩍 넘는다. 월 200~300달러 소득으로 어떻게 구입하나 싶지만 소유주 대부분이 베트남 현지인들이다. 도심지 중심 상가 건물은 매물 자체가 없으며, 베트남 사람들이 선호하는 고급 빌라형 단독주택은 100만달러[11억원 상당]가 훨씬 넘는다. 공단지역도 전세계 기업들이 몰려들면서 땅값과 임대료가 가파르게 오르고 있다. 베트남 정부는 2014년 외국인부동산투자제한 완화에 이어, 2015년 9월부터는 외국인직접투자지분 한도를 49%에서 100%로 늘려주었다. 덩달아 베트남 주택시장은 연 평균 20% 이상 성장세를 나타내고 있으며, 특히 아파트 건설이 봇물을 이루면서 중국과 일본 우리나라 부동산 투자자들도 대거 몰려들고 있다. 소득 대비 생활비가 저렴한 나라 1위가 베트남이었다. 원룸 임대료, 수도.전기 요금, 대중교통비, 커피 한 잔, 맥주 한 병 등이 465달러에 불과하다. 미얀마가 560달러, 필리핀이 324달러 수준이다. 하지만 이마저 옛말이 되고 있다. 베트남 평균 주택분양가는 2016년 기준 1,230USD/m2로 호치민이나 하노이는 2,500 USD/m2 가 넘는다. 넘쳐나는 글로벌 유동성, 저금리 기조, 물밀듯이 몰려드는 해외투자자금 등으로 2017년 기준 부동산 가격은 2016년의 두 배가 넘는다. 가파른 부동산 가격 상승에 베트남 정부의 고민도 깊어지고 있다. 베트남 사회가 아직 제대로 겪어보지 못한 두 가지가 바로 ‘민주화 운동과 경제 구조조정’이다. 혹시나 있을 구조조정에 가격 하락을 우려하면서도 부동산 투자 열기는 식을 줄 모르고 있다. 언제일지는 가늠하기 어렵지만 통과의례로 한 번은 겪을텐데…한국을 비롯한 동아시아 모든 나라들이 그랬듯이…

■ 부동산 매매 제도
▶ 중국과 마찬가지로 토지 소유는 국가로 국민은 ‘토지사용권’[핑크북(레드북): 등기]을 받아 사용하고, 50년 내에서 사용권을 가지며 계약경신에 대한 우선권이 인정되고, 기한 3개월내 행사하지 않으면 소유권은 국가로 귀속되며, 양도 불가능하나 외국인투자자에게 주택사업건설투자 및 합작투자 등 제한적인 경우 양도 가능

▶ 2014년 주택법 개정[Law No.65/2014/QH, 2015년 7월 1일 발효]으로 투자 목적의 외국인 주택 소유 가능. 단, 상업주택건설 프로젝트 내 아파트 연립 빌라 등을 개발사나 다른 외국인으로부터 구매 가능하나, 베트남인으로부터 구매와 현지인에게 판매는 불가능하며, 단지 내 30% 및 한 동에 30% 이내에서만 분양과 매매 가능

▶ 베트남 부동산사업법에 따르면, 아파트 등 미완공 부동산 분양의 경우 토지사용권증서나 투자증명서, 건축도면, 건축허가, 인프라완공확인, 주택분양조건충족확인서 등 필요

▶ 2016년 1월~10월 부동산 관련 FDI 10억달러[2015년 24억달러 유입] 유입

■ 아파트 매매가격

■ 공단토지 구입 절차
▶ 외국인 투자자가 공단으로부터 토지를 구입하는 경우 계약은 법적으로 공단이 국가로부터 임대한 토지를 전대[Sub-Lease]하는 토지전대차계약 임.

한국 본사와 공단이 가계약[MOU] – 투자등록증(투자허가서.IRC) 발급 – 사업자등록증(ERC) 발급 – 법인 설립 – 신규 설립된 베트남 법인과 공단 사이 정식계약 체결

▶ 사전검토사항으로는, 대상토지에 대한 적법하게 발급된 토지사용권증서[LURC] 존재, 분쟁 여부, 유효기간내 계약 체결
▶ 업종별로 공단이 지정되어 있어 사전에 철저한 확인이 필요하며, 라이선스 선결조건 임

■ 토지 사용료

■ 토지사용권
▶ 50년 이하가 일반적이며, 계약기간 만료 3개월 전 계약갱신 우선권 부여

■ 부동산 매매가격 결정요소
▶ 강, 관공서, 학교, 상업시설, 도시철도 및 지하철, 하이테크 공단 입지 근처, 외국인 선호지역, 건설회사 브랜드 등
* 하노이 도시철도 8개 라인 공사 중이며 2018년 일부 개통 예정이며, 호치민 2개 라인 건설 중으로 2018년 일부 개통 예정 [호치민 지하철 주요라인, 자료: CBRE 2016]

■ 베트남 부동산 재고
▶ 2017년 5월말 기준 부동산 재고를 보면, 택지[13조2,030억 동], 저층주택[7조3,790억 동], 아파트[4조8,320억 동], 상업지역[2조4,800억 동], 전체 27조 8,940억 동에 이름

■ 베트남 하노이 부동산 <소득대비 주택가격비율 세계5위> [자료: 넴베오, 2017년8월]
넘베오(NUMBEO) 2017년 8월 자료에 따르면, 280개 도시 가운데 소득 대비 부동산 가격 비율(PIR·Price to Income Ratio) 지표를 토대로, 中國 베이징 선전 홍콩 상하이 다음으로 베트남 하노이가 35.55로 소득대비 부동산 가격 비율이 높다. 이 자료는 가구의 소득수준에 비교해 주택가격이 적정한지를 나타내는 지표로서 이 수치가 35.55이면 35년 반 동안 소득을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. 서울은 34위로 17.47년이다.

[Life Plaza / 최근환의 금융칼럼 / 2017-11-01]

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