부동산의 종합예술 건설업

‘우리 모두는 누군가의 첫사랑이었다’ 2012년
흥행에 성공한 <건축학개론, Architecture 101> 영화에 나오는 명대사로, 이용주 감독, 엄태웅,
한가인, 수지 주연의 작품이다. 건축, 여러 가지 재료로 건설되는 과정의 구조물로서 설계,
디자인, 역사, 철학, 예술, 사회과학 등 종합예술로 불리며 관련 학문이 곧 건축학이다. 건설(Construction), ‘건물 설비 시설 따위를 새로
만들어 세움’을 뜻한다. 한마디로 무(無)에서
유(有)를 창조하는 작업인 것이다.
가장 오래된 직업 중의 하나인 건설업은 기업의 역사와 그 궤를 같이 한다. 인류 역사상 세계 최초의 기업은 578년 일본에 세워진 ‘곤고구미(金剛組)’라는 사천왕사 사찰 등을 지은 건설회사였다고 한다. 그런데 이 회사의 설립자는 놀랍게도 백제에서 건너온 유중광(일본명 곤고 시게미쓰)으로, 이 회사가 지은 사찰은 1995년 고베 한신 대지진에도 살아남아 그 기술력을 인정 받았으며, 아직도 건재하단다.
인간과 동물 심지어 식물까지도 살아있는 모든 것들은 모두 집을 짓고 산다. 뭘 만들고 짓는 행위가 곧 건설임을 안다면 건설만큼 지구상에서 중요한 일이 또 있을까? 우리가 산업이라고 하는 것들, 전자, 반도체, 자동차, 조선, 화학, 우주, 방위산업 등 모두가 건설을 근원으로 한다.

◎ 건설업 종류와 범주
건설업은 종합건설업과 전문건설업 두 가지로 나뉜다. 참고로, 정부는 두 건설업의 칸막이를 2022년까지 순차적으로 없앨 방침이다. 종합건설업은 건설공사를 종합적으로 계획, 관리, 조정하여 시설물을 시공하는 토건, 토목, 건축, 조경, 산업환경설비 등 인간이 만드는 거의 모든 것을 아우른다. 5인 이상 기술자가 있어야 하며, 최소 자본금은 5억 원 이상이다. 전문건설업은 시설물의 전문영역인 실내건축, 토공, 미장, 방수, 조적, 석공, 도장공사업을 이루며, 건축분야 2인 이상 기술자가 필요하고 최소 자본금은 2억 원 이상이다.
건설의 범주는 주택, 상업용 건물, 공장, 경기장, 공연장, 도로, 철도, 교량, 댐, 플랜트, 시추선, 조선, 항공기 심지어 무덤 조차도 포함한다. 건설업의 구성 요소는 자본금, 공제조합, 기술자, 사무실 등이 필수다. 우리나라 건설업 기준 최소 자본금은 업종에 따라 법인은 5억~12억 원, 개인기업 기준 10억~24억 원이다.

◎ 건설과 경제 금융 그리고 부동산 시장
흔히 돈벌이 수단이 되는 투자는 주식, 채권, 외환, 원자재상품, 부동산, 해외투자, 파생상품 등을 일컫는다. 이 중에서 시대와 지역을 막론하고 가장 역사가 오래되고 안정적이며 투자금액이 크고 역사적인 수익률 또한 가장 높은 게 바로 부동산이다. 그리고 부동산은 건설을 바탕으로 한다. 따라서 건설과 금융은 밀접하게 연결되어 있다. 건설은 고용, 생산, 소비, 투자 등 경기 진작 유발 효과도 커서 국가가 주요 경제 정책의 모티브로 삼는다. 사회간접자본(SOC)의 주요 구성요소로 나라의 발전 정도를 나타내는 지표이기도 하다. 일반적으로 대규모 건설사업은 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해서 하는데 절차는 다음과 같다. 토지매입 및 인허가신청(브릿지론PF) – 토지소유권확보 및 인허가 – 착공(본PF) – 분양 – 준공 및 입주 과정에서 금융이 동시에 일어난다.
건설 관련 금융의 종류를 살펴보면, 여러 금융기관들이 공동으로 참여하는 신디케이션(Syndication), 지분출자를 통한 조인트 벤처(Joint Venture), REITs(리츠, 부동산투자신탁으로 간접투자형태의 소액투자자의 자금을 모아서 하는 부동산 관련 투자) 등이 있다. 특히, 부동산 투자에서 둘째 가라면 서러워할 민족이 우리나라 사람들이다. 미국, 중국, 일본, 유럽 부동산 시장을 거쳐서 최근에는 베트남을 비롯한 아세안 지역으로 보폭을 넓히고 있다.
투자 수단 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 가장 많이 하는 것들이 부동산 투자다. 대부분 정부 정책 중에서 가장 우선순위로 부동산이 차지하는 비중을 보면 알 수 있다. 그런데 그 정책을 담당하는 사람들이 가장 잘 알고 투자수익 또한 좋아 적극적인 부동산 규제 정책을 시행하는데 주저한다고 믿고 있다. 30여 년 직장생활 퇴직금보다 부동산 구입 후 3~4년만의 매매 (평가) 이익이 더 큰 현실에서 부동산투자는 망설임의 대상이 될 수 없다. 부동산 가격 폭등으로 지역간 편차가 커지면서 갈등의 씨앗이 되고, 결혼을 하는데 가장 우선적인 준비 수단인 집 구하기가 어려워 지면서 결혼도 미루거나 포기하는 게 요즘 젊은이들의 현실이다. 지역간 세대간 갈등의 중심에 부동산이 있다는 현실이 서글프기만 하다. 가파르게 늘어나는 가계부채가 사회문제화 되면서 정부의 고강도 부동산 대출 규제 정책이 연일 쏟아지고 있기도 하다.

◎ 경제 부흥의 초석이 된
해외 건설의 역사
조선, 전자, 자동차, 석유화학, 반도체 산업이 발달하기 전인 1960년대~1980년대 말까지 건설업은 우리 수출시장에서 독보적인 1위 수출품이었다. 그 바탕엔 동남아시아와 중동의 해외 건설사업이 자리하고 있다. 1965년 정주영 회장이 설립한 현대건설의 태국 고속도로 수주를 가장 먼저 꼽지 않을 수 없다. 당시 수주 금액이 540만 달러였으나 경험 부족으로 실적은 300만 달러 적자에 그쳤다. 그러나 이 경험은 현대건설 아니 대한민국 건설 역사의 해외 선진기술 도입 기회의 이정표가 되었다. 이를 바탕 삼아 1973년 중동에 진출하여 고속도로, 항만, 대수로 공사 등 열사의 땅에서 달러를 벌어들이는 초석이 되었다. 중동 건설 경기가 시들해졌을 때는 그 장비와 기술을 국내로 돌려 도로, 댐, 항만, 조선소, 제철소, 석유화학단지 등 대대적인 인프라 사업을 펼쳐 지금의 제조업 강국의 초석을 다졌다. 2004년 삼성물산의 현존 세계 최고층인 버즈 칼리파(Burj Khalifa, 830m, 160층, 총 공사비 15억 달러)를 3억 600만 달러에 수주하여 건설한 쾌거도 이뤘다.
2018년 누적 해외 건설 규모는 8,000억 달러로 세계 5위의 건설 강국의 위상을 보이고 있다. 안타까운 것은 해마다 연 300억 달러 이상 수주액이 2017년 291억 달러 2018년은 250억 달러로 하향 추세에 있다는 사실이다. 중국, 인도, 터키 등 신흥국들과의 경쟁 격화, 국제유가 하락에 따른 플랜트 수주 약화 등이 주요 요인이다. 국내 건설 및 제조 등 전방위 산업이 한계에 봉착한 상황에서 앞으로 3,700조 원에 이르는 아세안 인프라 시장이 기다리고 있다. 60여 년의 해외건설 노하우를 바탕으로 떠오르는 동남아시아 건설 시장에도 적극 진출할 필요가 있다.

◎ 건설업의 과거와 현재 그리고 미래
건설, ‘의식주(衣食住)’에서 보듯이 사람이 살아가는 데 있어서 가장 기본이 되는 생활수단이다. 건설이 인류 문명과 역사의 바탕이 되었으며 지금도 끊임없이 건설되고 있는 지구, 미래에는 인류의 건설이 심해와 우주로 향할 것으로 보인다. 건설업의 미래도 다른 산업과 마찬가지로 융.복합, 4차산업혁명, 도시재생사업(Urban Regeneration), 글로벌, 디지털 등이 화두가 될 것이다. 물론, 현재 우리가 살고 있는 지구를 좀 더 아름답고 안전하면서 편리하게 하는데도 건설은 큰 역할을 할 것으로 예상된다.
건설(建設), 과거에도 있었고 현재도 진행 중이며 앞으로도 끊임없이 만들어질 인류의 과거 현재 미래를 모두 아우르는 인간의 위대한 역사 그 자체다. 살면서 잊고 있었던 건설업의 의미, 건설인들의 땀과 노력을 되돌아봤다.
‘어쩌면 다시 사랑할 수 있을까?’,
역시 <건축학개론, Architecture 101>에 나오는 명대사다.