2019 베트남 부동산시장의 전망

1_ 오피스시장 동향
① A, B급 오피스 임대료는 상승, 공실률은 하락 추세
– 2018년 호치민시 A급 오피스 신규공급은 없었으며, 평균 월 임대료(USD/㎡/month)는 43.45달러를 기록해 전년대비 15.8% 증가(CBRE Vietnam)
– B급 오피스는 작년 한 해 3,600㎡가 신규 공급되었고, 평균 월 임대료는 ㎡ 당 23.4달러를 기록(전년대비 10.8% 증가)
– A, B급 오피스 공실률은 각각 5.1%, 1.8%로 2014년 이후 꾸준히 감소 추세
② 오피스 임대수요는 공유오피스가 주도, 전체 오피스 거래의 22% 차지
– 2018년 CBRE Vietnam 거래기준으로 오피스 임대수요가 가장 많은 분야는 공유오피스(Flexible Workspace)로 전체 거래의 22%를 차지
– 특히 스타트업(10%), 중소기업(33%)뿐만 아니라 대기업(23%), 글로벌기업(18%)들의 공유오피스에 대한 수요도 높은 것으로 나타남
– 베트남에서 공유오피스를 운영하고 있는 대표 브랜드는 Dreamplex(2015년). Toong(2015년), 그리고 2018년 12월에 신규진출한 WeWork(2018년) 등이 있으며, 2018년 기준 이들의 총 면적은 3만7,780㎡로 전년대비 무려 109% 증가
2_ 상가부동산(Retail) 시장 동향
① 상가부동산 공급면적 증가 추세
– 2018년 누적 기준 호치민시 상가부동산(Retail) 총 임대면적은 992,824㎡로 전년대비 16% 증가. ㎡당 월 평균임대료는 중심업무지구(CBD)는 128달러, 비중심업무지구(Non-CBD)는 35.8달러를 기록
– 하노이시의 상가부동산 총 임대면적은 86만5,000㎡로 전년대비 9.2% 늘었으며, CBD지역 월 평균임대료는 ㎡당 99.5달러, 그 외 지역은 29.3달러로 나타남
② 베트남 내수소비시장 성장 및 식음료부문 수요확대가 상가부동산 수요견인
– 지난 몇 년간 베트남 내수소비시장은 꾸준히 두 자릿수 성장률을 기록했으며, 2018년에도 YI FANG(대만계 과일차 프랜차이즈), Mi(중국 샤오미), Cocoichibanya(일본식 카레점), GS25(한국 편의점) 등 많은 신규 브랜드가 베트남에 신규 진출 및 확장
– 특히 식음료(F&B)부문의 상가부동산 임대수요 증가가 눈에 띔. 2015년 F&B부문 임대비중은 약 19%였으나 2018년 31%까지 확대됨(빈콤, 크레센트몰, 사이공센터 등 호치민시 일부 대형쇼핑몰 기준, CBRE Vietnam)
3_ 호치민시와 하노이시의 아파트 시장동향
– CBRE Vietnam에 따르면 2018년 호치민시 신규공급 아파트 세대 수는 전년과 비슷한 수준인 30,792세대이며, ㎡ 당 가격은 1,714달러로 전년보다 10% 증가. 분양세대는 3만 1,083세대로 전년 대비 12% 감소
– 2018년 하노이 신규공급 아파트 세대 수는 2만 9,840세대로 전년대비 19% 감소했으며 ㎡ 당 가격은 1,304달러로 전년대비2% 감소함. 분양세대는 2만 5,377세대로 전년보다 13% 감소함
– 베트남 아파트는 크게 4개 시장인 초고가(Luxury), 고가(High-end), 중가(Mid-end), 저가(Affordable)로 구분됨. 호치민시의 경우, 2018년 한 해 Luxury와 High-end시장은 수요대비 공급량이 많았으며, Mid-end와 Affordable 시장은 수요대비 공급량이 적었음
4_ 2019년 베트남 부동산 시장 주요 이슈
① 호치민시 중심지역 개발제한, 외곽지역 개발장려
– 2018년 11월 19일 통과시킨‘호치민시 주택개발계획’에 따라 2020년까지 시내중심(1군, 3군) 고층 아파트 건설 허가승인을 내주지 않을 계획. 대신 노후 아파트 보수 및 재건축사업을 우선 순위로 설정함
– 반면, 현지 언론은 현재 건설 중인 지하철 1호선과 같은 교통 인프라 프로젝트 주변으로 신규 아파트 프로젝트 승인이 우선될 것으로 전망. 뿐만 아니라 교외지역 주택구매를 위한 우대지원정책도 계획 중임- 호치민시는 이 정책을 통해 시내 중심부 교통혼잡을 완화하고 지역주민들을 외곽지역으로 이동 장려계획
② M&A 등 외국인투자 지속 증가
– 베트남 부동산시장은 제조업에 이어 외국인 투자유치 분야 중 2위를 차지하고 있으며, 매년 그 규모가 늘고 있음. 2018년 한 해 베트남 부동산시장은 약 66억 달러의 외자를 유치했으며 이는 전년대비 116.6% 증가한 규모
– 특히 2018년에는 베트남 M&A시장에서 다양한 부동산 거래가 이뤄짐. 일본 노무라(Nomura)부동산개발회사의 선화(Sunwah) 빌딩지분 24% 획득, CapitaLand, Mapletree, Frasers Property 등 싱가포르 부동산회사의 로컬부동산 회사지분 인수 및 부동산개발 투자가 이루어짐
– 대베트남 부동산 주요 투자국인 일본, 싱가포르, 한국 외에도 중국이 향후 베트남 부동산 M&A시장에 적극 합류할 것으로 기대됨.

5_ 시사점
① 전문가들은 대체적으로 낙관적 전망 평가 속에서 우려 의견도 존재
– 많은 부동산 전문가들은 베트남의 높은 경제성장률(2018년 경제성장률 7.08% 달성), 급속한 도시화, 건설인프라 시장확대, 외투자본 유입증가 등으로 2019년에도 베트남 부동산시장이 성장할 것으로 전망함. 또한 스마트홈, 스마트도시, 그린빌딩 등 IT신기술 및 친환경자재 사용이 베트남건설 및 부동산시장의 새로운 트렌드가 될 것으로 기대
– 그러나 호치민시 부동산협회(HoREA) 등 일부에서는 수요와 공급 불균형(중급 이하 실거주용 주택공급 부족), 투자를 목적으로 한 구매수요 증가, 도심지역 신규아파트 개발제한 및 인허가 지연 등이 베트남 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 우려
② M&A 공유오피스시장은 국내외 부동산 투자자들의 관심분야
– 지난해 8월 열린 <Vietnam M&A Forum 2018>에서 발표된 보고서에 따르면, 2018년 상반기 M&A 거래 중 부동산부문이 66.75%를 차지하는 등 국내외 투자자들의 베트남 부동산시장에 대한 관심이 집중됨. 올해도 많은 투자자들이 인구밀도가 높은 베트남 대도시와 신도시지역의 부동산 프로젝트에 많은 관심을 보일 것으로 전망
– 또한, 지나치게 높은 시내 중심지 오피스 임대료와 사무실 공급제한으로 공유오피스ㆍ코워킹스페이스의 인기는 당분간 지속 상승할 것으로 전망. 참고로 CBRE Vietnam에 따르면 호치민시는 오피스 임대료가 가장 비싼 세계 40대 도시 중 하나임
– 글로벌 부동산 투자회사 JLL Vietnam 관계자는 2019년 3월 5일 호치민시에서 열린 베트남 부동산시장 전망 세미나에서 ”중저가 아파트, 공유오피스, IT기술회사들의 오피스 임대수요 증가가 2019년 베트남 부동산시장의 주요 키워드가 될 것’이라고 밝힘

자료원 : CBRE Vietnam, JLL Vietnam, 호치민시부동산협회,
현지 세미나 참석, 현지 언론보도 및 KOTRA 호치민무역관 자료종합